О сделках с квартирами, продавцы которых использовали средства материнского капитала

Давайте немного помечтаем и представим, что у вас появились лишние денежные средства. И вы решили вложить их в покупку недвижимости. Однако этой суммы хватает исключительно на приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости. Довольно много говорилось о том, как проверить чистоту подобной сделки. Но в настоящей статье мы бы хотели поговорить о сделках с квартирами, продавцы которых использовали средства материнского капитала для их приобретения. Мы расскажем о том:

• на что необходимо обратить внимание при совершении такой сделки,
• какие существуют риски для покупателя,
• как защитить свои права.

В настоящее время размер материнского капитала составляет 453 026 рублей (в соответствии с Федеральным законом от 04.12.2015 г. № 359-ФЗ «О федеральном бюджете в РФ»).

На что обратить внимание при совершении сделки?

Во-первых, согласно п. 4 ст. 10 ФЗ № 256:

Таким образом, необходимо проверить наличие зарегистрированных прав на несовершеннолетних детей (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП и т.п.).

Во-вторых, если вы понимаете, что право собственности не оформлено на детей, это вовсе не означает, что родители нарушили закон. У них есть право предоставить в Пенсионный фонд РФ:

в течение 6-ти месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала согласно пп. 3 п. 1.3. ст. 10 ФЗ № 256.

Следовательно, необходимо выяснить эти обстоятельства и, возможно, подождать того момента, когда право собственности на недвижимое имущество будет зарегистрировано на детей. Кроме того, при подготовке данной статьи мы нашли ответ на вопрос: почему же родители не оформляют право собственности на несовершеннолетних детей? Довольно часто, в 90% случаев, родители не определяют доли несовершеннолетних детей в праве собственности, поскольку понимают, что при последующей продаже недвижимости они столкнуться с рядом трудностей. Необходимо будет согласовывать сделку с органами опеки и попечительства и предоставлять несовершеннолетним другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, или выплачивать сумму, эквивалентную стоимости долей. Также сделки с недвижимостью, которая находится в долевой собственности, подлежат обязательному нотариальному удостоверению, что означает дополнительные расходы для собственников.

Какие существуют риски для покупателя?

Вероятность признания сделки недействительной. К сожалению, в настоящее время никто не следит за исполнением обязательства по оформлению доли в общей собственности на детей. Для этого нет специального контролирующего органа, а у Пенсионного фонда много других полномочий, и возлагать на него эту обязанность Правительство РФ не желает, поэтому законодательство нарушается повсеместно. Следовательно, если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана недействительной. С требованием признать ее таковой в суд может обратиться территориальный орган Пенсионного фонда РФ, если ему станет известен факт невыполнения обязательства по оформлению доли в общей собственности на детей (правда, такой порядок нигде не закреплен). Также в суд могут обратиться достигшие 18-летнего возраста дети, чьи права были нарушены, в течение 3-х лет с момента, когда узнали о таком нарушении. Но таких случаев в практике пока нет.

Недобросовестность продавца. Часто продавец предлагает следующую схему отчуждения такой недвижимости: родители находят квартиру равную по площади продаваемой или даже больше, затем идут в органы опеки и попечительств, показывают подобранные варианты и просят разрешение на продажу. После этого составляется 2 договора (2 сделки в один день), т.е. продажи старой квартиры и покупки новой с оформлением такого имущества сразу на мужа, жену и детей. Можно сказать, что они (родители) выполняют требование закона об обязательной доле детей при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала, и риски уйдут, но подобная схема не может быть реализована на практике. Опека выдает разрешение на отчуждение объектов, собственниками которых являются дети, чтобы их права не нарушались. Продажей старой квартиры (которая приобреталась на средства материнского капитала и в собственность детей не оформлялась) органы опеки просто не будут заниматься, ведь интересы детей не затрагиваются, а есть только два взрослых собственника. Иначе органы опеки и попечительства должны будут признать тот факт, что права детей были ущемлены по их вине, о чем немедленно следует сообщать в Пенсионный фонд.

Как же защитить свои права?

При покупке квартиры, для приобретения которой использовались средства материнского капитала, но не были определены доли детей в такой квартире, единственное правильное решение – определить доли детей в таком объекте с последующей регистрацией в Росреестре. После чего можно получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение и провести сделку.

Следует отметить ряд пробелов в действующем законодательстве, а именно:

В заключении хотелось бы отметить, что все-таки вышеуказанные проблемы пытаются решить. Так, в ряде случаев прокуроры формируют необходимые предложения по совершенствованию федерального законодательства и добиваются их внесения региональными органами власти, которые являются субъектами права законодательной инициативы. Например, можно отметить разработанный прокуратурой Республики Башкортостан проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», предусматривающий установление механизма контроля за исполнением обязательств граждан по оформлению жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность родителей и детей. Кроме того, в апреле текущего года Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации принят к рассмотрению проект Федерального закона «О внесении изменения в статью 19 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (в части изменения порядка наделения органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями), внесенный указанным законодательным органом республики и подготовленный по инициативе прокуратуры.

Мы считаем, что во избежание ущемления интересов несовершеннолетних детей, необходимо сразу же определять доли всех сособственников. Исключить злоупотребление родителями прав своих детей можно путем определения этих долей равными для всех собственников недвижимого имущества.